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Por Agroempresario.com
El Índice de Contratos de Locación (ICL), creado originalmente por el Banco Central para actualizar los alquileres bajo la ya derogada Ley de Alquileres, muestra una notable desaceleración en 2025. Para los contratos regidos por esta normativa, el ajuste interanual que se aplicará en febrero será del 174,41%, una cifra significativamente menor al récord de 265% registrado en julio de 2024.
Este retroceso del índice se alinea con la desaceleración inflacionaria experimentada en los últimos meses de 2024, cuando la inflación anual se redujo desde niveles récord. Alejandro Braña, especialista en Real Estate, destacó que "la caída del ICL está directamente relacionada con la estabilización de la inflación, que se mantuvo constante en los últimos trimestres".
A partir de febrero, un inquilino que paga $100.000 mensuales verá su alquiler incrementado a $274.410, aplicando el nuevo ajuste del 174,41%. Aunque el aumento sigue siendo elevado, es considerablemente menor al que enfrentaron inquilinos en diciembre de 2024, cuando el índice alcanzó el 208,67%, llevando alquileres de $100.000 a $308.670.
Para los nuevos contratos bajo las regulaciones introducidas por el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del Gobierno, los ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales son ahora una práctica común. Lisandro Cuello, operador inmobiliario en CABA, explicó que estos ajustes estarán en 12,17% para períodos trimestrales, 17,48% para cuatrimestrales y 30,47% para semestrales, superando los niveles de inflación en esos mismos lapsos.
Sin embargo, estos porcentajes generan incertidumbre entre los inquilinos, quienes enfrentan dificultades económicas debido a los constantes cambios normativos y la presión de las renegociaciones.
A pesar de los ajustes elevados, los contratos bajo la antigua Ley de Alquileres todavía pueden ser beneficiosos para algunos inquilinos. Braña afirmó: “Si soy inquilino, me conviene mantener un contrato con ajuste anual en lugar de someterme a ajustes trimestrales o cuatrimestrales, que suelen ser más altos”.
En casos donde los inquilinos decidan rescindir contratos anuales para renegociar bajo las nuevas condiciones, deberán cumplir con ciertos trámites administrativos, como renovar las garantías existentes. Esto puede implicar costos adicionales, especialmente si se trata de pólizas de caución.
A un año de la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado muestra señales de alivio relativo. La oferta de propiedades en alquiler en CABA se triplicó en comparación con 2023, contribuyendo a una moderación en los valores de alquiler.
Según Braña, “los departamentos de uno, dos y tres ambientes en CABA se ajustaron un 54,33% en promedio durante 2024, mientras que la inflación anual fue del 137%. Esto significa que los alquileres avanzaron más de un 80% por debajo del índice inflacionario”.
A pesar de las mejoras en la oferta y la desaceleración de los ajustes, los inquilinos siguen enfrentando dificultades económicas. Cuello explicó que “miles de inquilinos aún no han recuperado la pérdida de poder adquisitivo acumulada en los últimos años, lo que complica cubrir los costos de alquiler, incluso con las recientes bajas en el ICL”.
El mercado sigue ajustándose a las nuevas regulaciones, y la negociación entre propietarios e inquilinos se ha vuelto más común. Desde el sector destacan que alcanzar acuerdos beneficiosos para ambas partes es clave para estabilizar el mercado en un contexto de volatilidad económica.
Si bien la tendencia a la baja del ICL continuará en los próximos meses, los especialistas advierten que los ajustes aún se mantendrán en niveles altos debido al contexto inflacionario general del país.
Con un mercado en transformación y mayor flexibilidad en las regulaciones, tanto inquilinos como propietarios enfrentan el desafío de adaptarse a las nuevas dinámicas, buscando equilibrio entre rentabilidad y accesibilidad.
