Edificabilidad
El primer concepto que abordaremos será el de la edificabilidad de una parcela, que no es otra cosa que la cantidad de metros cuadrados construidos que se nos permiten levantar.
Es un parámetro variable según la normativa local de cada municipio y, dentro de éste, de cada tipología edificatoria por zonas y manzanas. Con lo cual, es un dato a consultar en cada caso concreto. Imaginemos que una parcela tiene una edificabilidad de 250 m² y tenemos una vivienda construida de 225 m². Eso significa que aún podemos edificar nuevos elementos o ampliar los existentes en otros 25 m², no más.
Entonces, en el caso anterior ...¿solamente podremos construir una piscina que no sobrepase los 25 m²?. Pues no tiene por qué ser así. Los metros construidos que computan al efecto de la superficie máxima edificable (edificabilidad) son los que se encuentran sobre rasante, es decir, por encima del nivel del terreno. Esto quiere decir que aquello que se construya por debajo no suma a la hora de realizar la comprobación de metros. Por ejemplo, un sótano para el garaje no computa. La vivienda anterior podría tener un sótano de 130 m² además de los 225 m² sobre rasante y, aún así, le seguirían permitiendo edificar esos 25 m² más, pues lo edificado bajo rasante no computa o, para que nos entendamos, no cuenta.
Aclarado este concepto podemos tener la tranquilidad de saber que una piscina realizada bajo rasante, es decir, excavada en el terreno no se ve afectada por el concepto de edificabilidad. Pero, ¿y si la queremos cubrir?. De esta manera ya varía la cosa. Una piscina cubierta sí que computa en cuanto a los metros cuadrados que ocupe en planta, ya que la suplementaremos con una pequeña construcción edificada sobre la rasante. Aclaremos que no es lo mismo una cubierta ligera telescópica o desmontable que una cubierta edificada. Aquí no es fácil establecer la frontera entre ambos conceptos y saber cuándo sobrepasamos la línea sin estudiar cada caso concreto y, en la mayoría de las ocasiones, habría que contar con el criterio del técnico municipal que deba informar sobre este tipo de construcciones. No es lo mismo una cubierta ligera y desmontable de policarbonato prefabricada de 1 m. de altura que una que levante 2,50 m. del suelo y, por supuesto, nada que ver con un recito construido con estructuras fijas, albañilería y carpinterías.
En resumen, para el caso práctico de la vivienda de 225 m² no nos quedaría edificabilidad disponible si lo que pretendemos es realizar una piscina cubierta, pues por poco que ocupe en planta, siempre va a ser mayor de los 25 m² disponibles; a no ser que lo que queramos sea colocarle una pequeña cubierta prefabricada ligera y que cuente con el visto bueno del técnico municipal sin el cómputo de m² edificables.
Distancia a linderos
Aún nos queda otro parámetro que suele ser motivo de duda ... la distancia con el vecino lindero. ¿Cuánto debo separarme del vecino para hacer mi piscina?.
Volvemos a necesitar de consulta de la normativa urbanística de la zona, pero solamente en los casos de construcciones sobre rasante. Por tanto, si vamos a construir una piscina excavada en el terreno podemos pegarnos totalmente a la linde en tanto no sobrepasemos la propiedad. En el caso de piscinas cubiertas nos tendremos que separar lo que marque la norma para las construcciones, que suele estar entre 3 y 5 m. de distancia.
Licencia de obras
Lo primero que debemos aclarar es que la responsabilidad y titularidad de una licencia de obras pertenece al promotor, es decir, al propietario y no a la empresa constructora. Con lo cual, no vale la excusa de dejar todo en manos de la empresa y desentenderse.
Licencia de obras siempre vamos a necesitar. Otra cosa es si ésta será licencia de obra mayor o una simple obra menor, con las diferencias en la tramitación que ello conlleva.
Aquí la cosa está clara, una piscina siempre va a ser obra mayor. En el caso de piscina cubierta parece más evidente, al tratarse de un pequeño edificio, pero en el caso de las construcciones que se realicen únicamente bajo rasante, hemos de tener en cuenta que son actuaciones que implican un considerable movimiento de tierras, la realización de muretes de contención e instalaciones asociadas al conjunto.
Una vez que hablamos de licencia de obra mayor debemos saber que será requisito indispensable un proyecto técnico.
¿Sabes cuánto cuestan las tasas para una licencia de obras?. La tasa de ICIO varía según el municipio, pero nunca podrá superar el 4% del valor de la obra. Este valor lo fijará el técnico que redacte el proyecto y será el Presupuesto de Ejecución Material, es decir, sin Beneficio Industrial, Gastos Generales ni el IVA.
Pero actualmente existe otro desembolso, que no gasto, a tener en cuenta. Se trata de la fianza en concepto de Gestión de Residuos y no es poca cosa ya que, aunque después se recupere, debe tenerse en cuenta a la hora de comenzar a desembolsar dinero para el comienzo de las obras. Esta fianza se paga en los ayuntamientos que ya tengan desarrollada ordenanza al respecto, adaptándose a la legislación vigente sobre gestión de residuos. Es un dinero que se recupera al final de la obra, pues se trata únicamente de una fianza, pero ojo, se recupera si se justifica la correcta gestión de los residuos. Es decir, que la empresa constructora deberá facilitar al cliente un certificado de la planta gestora de residuos que acredite que se han gestionado correctamente. El promotor presentará en el ayuntamiento al final de las obras ese certificado, junto con el resto de documentos técnicos y de esa manera se producirá la devolución de la fianza entregada. Si no se hace así, se perderá el dinero y hablamos de una cantidad considerable.
Esta cantidad es variable según los municipios pero podemos hablar de cifras entre 600 y 1.500 €, según el reglamento a aplicar y las obras que conlleve la piscina en cuestión. Va a influir mucho en el cálculo el volumen de tierras a transportar y, por ejemplo, el vaso de una piscina de 4 x 8 m. no va a bajar de los 80 m³ (incluido el esponjamiento de las tierras).
Proyecto
Una vez aclarado en el punto anterior que la construcción de una piscina siempre va a ser considerada obra mayor, es indiscutible que vamos a necesitar proyecto. Para ello necesitamos contactar con un arquitecto.
Pudiera ser que la propia empresa constructora de piscinas tuviera a su propio técnico, encargado de redactar los proyectos que realizan, pero no suele ser lo habitual. Por tanto, hay que informarse bien para actuar de la manera correcta.
¿Un consejo?... que el técnico que haga el proyecto vaya de parte de propietario y no de la empresa constructora. Durante las obras ese técnico tiene, entre otras responsabilidades, la de velar por los intereses del promotor y eso parece que no pueda ser muy fácil de cumplirse cuando quien paga sus honorarios sea la parte contraria. El técnico debe comprobar que se cumplen las prescripciones técnicas y de seguridad previstas en el proyecto, que se usan los materiales adecuados, la buena ejecución, que se certifican al cliente las cantidades realmente ejecutadas y presupuestadas ...
Una última cuestión sobre el proyecto es si éste debe estar visado o no. Actualmente, la legislación distingue entre ambas circunstancias y hoy en día hay ciertos tipo de proyectos y documentos técnicos que no requieren visado, pero una piscina sí lo requiere.
Ya al margen de las cuestiones técnicas y legales, quisiera comentar una cosa respecto a las nuevas piscinas y que aplico siempre en mis proyectos. Cuida y mima tu espacio exterior, que será donde pases gran parte del tiempo junto con tu familia durante los días de primavera y verano. No te conformes con la típica piscina de 4 x 8 m. con su escalerilla y su revestimiento de gresite de toda la vida. Se pueden hacer piscinas diferentes y muy actuales con casi el mismo presupuesto, con sistemas de láminas de agua desbordantes, vasos blancos que reflejen la luz con un aspecto de aguas color turquesa, con vegetación perimetral cuidadosamente estudiada que dé un acabado de revista ... en fin, sacando el máximo partido a tu exterior.
La Magia del Paisaje
