La irrupción del crédito hipotecario cambió las reglas a la hora de hacer negocios inmobiliarios: la financiación se convirtió en la brújula que marca el ritmo del mercado. Inversores, desarrolladores, constructores, inmobiliarias y bancos se adaptan a las nuevas reglas de este escenario.
En primer lugar, ahora es el comprador final quien marca el ritmo de la demanda. La proliferación del crédito generó que el apalancamiento se dé por la demanda real, es decir, quien compra una unidad para vivir. En otras palabras, se deja de pensar en la propiedad por la tasa de retorno y se generan negocios genuinos, no bonos de ladrillos.
En otro orden de cosas, la irrupción del usuario final de clase media genera otro tipo de exigencias para los desarrolladores que tienen que construir proyectos distintos de mayor calidad, alejados de las zonas más prestigiosas. Esta realidad cambia la concepción de los productos y la mirada sobre cómo construir.
Por otro lado, los negocios inmobiliarios están empezando a expandirse más allá del área conocida como “corredor norte”. Las nuevas zonas no eran tenidas en cuenta por los desarrolladores porque los inversores, foco de la demanda de los últimos años, compraban solo unidades en barrios consolidados; es decir, se construía para el 10% más rico del país. Con estos nuevos créditos, se busca construir para el 40%.
En cuarto lugar, el lanzamiento de líneas intermedias para los desarrolladores con tasas del 17% anual que financian entre el 70% y 100% de la obra, cambia la forma de hacer negocios. Los desarrolladores se alejarán del modelo de preventas en el que financiaban el emprendimiento durante la construcción en cuotas, que eran actualizadas por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC), y transferían los incrementos al inversor, que se convertía prácticamente en socio. Hoy, tienen que adecuarse a vender a un precio cerrado y financiado, dejando de depender de la preventa para fondear la obra y construyendo con capital intensivo. Además, se aceleran los procesos: el desembolso de la inversión es más rápido, la recuperación para el inversor también y el comprador deja de alquilar antes. De cualquier manera, la expectativa no es que los fideicomisos al costo desaparezcan, sino que se sumen opciones.
