Desarrollo Económico & Social / Proyectos de Inversión Inmobiliaria
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Vaca Muerta: oportunidades inmobiliarias que se generan a pesar de la incertidumbre

La zona que se revalorizó un 200% captó la total atención de los desarrolladores, pero la crisis económica y los cambios en las reglas de juego marcan fuertes dudas sobre su potencial a futuro

Vaca Muerta: oportunidades inmobiliarias que se generan a pesar de la incertidumbre
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aca Muerta se niega a dejar las primeras planas. En principio, llegó a ellas por lo que significa para el país en materia de generación de energía; luego, por la creación de empleos tanto referidos a la industria del petróleo y gas, como en todos los sectores de apoyo que se necesitan y fortalecen a la región; y, ahora, por la incertidumbre que genera su destino.

La actividad comenzó a decaer cuando el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que establecía el congelamiento de combustibles generó un freno de los equipos en el campo. Las proyecciones de Vaca Muerta pasaron de la euforia al escepticismo.

Hace un año, la formación estaba en el centro de las conversaciones como la joya que permitiría al país autoabastecerse de energía y generar divisas. Si bien nada cambió en el aspecto geológico, el congelamiento de los combustibles y las tarifas, el control de capitales y las restricciones a la salida de divisas, sumado a la falta de previsibilidad y la incertidumbre sobre la política energética, llevaron a la industria a reducir los equipos y frenar las perforaciones.

Partiendo de esa realidad, comenzaron las desvinculaciones y reducciones salariales, sobre todo por parte de las empresas de servicios petroleros. Ricardo Dewey, del Sindicato de Petroleros Privados, a cargo de la parte gremial en Vaca Muerta, admite que “la situación es crítica pero va a mejorar”, y comenta: “En los últimos meses bajaron los decibeles con la transición de gobierno. No hay perforación, pero hay mantenimiento de pozos. Esperamos que este año se mantenga igual la cantidad de empleados y que en 2021 mejore”.

 

Proyectos en pie

En Vaca Muerta, la mayor reserva de hidrocarburos de la Argentina, hay más de 6.000 trabajadores con ingresos que promedian los $150.000 al mes. Muchos de ellos pierden entre dos y seis horas diarias en transitar los 100 kilómetros que separan la zona de la ciudad de Neuquén en la que, por la alta demanda, una casa puede alquilarse por US$2.000. Con este escenario, los emprendimientos residenciales destinados al alquiler temporario y algunos de “cama caliente” fueron los que más adeptos tuvieron.

En una segunda línea, también son buscados algunos proyectos comerciales, como los que están ubicados en el centro de Añelo, un lugar que ya tiene supermercado, banco y servicios. En tercer lugar, “se buscan lotes pequeños que se venden para que te puedas construir tu propia vivienda”, relata Damián Lopo, fundador de la desarrolladora Newlink Capital y de Crowdium, la primera plataforma de inversiones en economía real, 100 % transaccional, que le permite a cualquier argentino entrar al mercado inmobiliario desde los US$1.000.

A la hora de analizar el mercado desde el punto de vista geográfico, Añelo es protagonista. “Ésta se divide en dos: arriba y abajo de la barda. La parte inferior está protegida del viento y allí se concentran las residencias; arriba está la parte industrial, porque es una zona más hostil por los fuertes vientos”, observa Lopo, el desarrollador que ya terminó dos edificios: Alto de Añelo y Las Marías. Ahora, está arrancando la comercialización de Hanna Park, un emprendimiento con más de 200 unidades. “En Añelo existe una vacancia de tierras importante y los valores de las mismas se fueron incrementando a medida que fueron apareciendo nuevos proyectos y con el aumento de la demanda de alojamiento”, afirma Walter Garay, gerente de Unidad de Negocios Especiales de Toribio Achával.

El especialista agrega que los productos de mayor demanda son aquellos que están más cerca de la zona de explotación, por la cercanía a los pozos y el rápido traslado del personal de las empresas petroleras. “Consideremos que todo ese caudal de gente viene de Neuquén capital transportados por servicios de combis, vans y mini vans, y esto implica costos que las empresas tienen que absorber. Desde Neuquén capital hasta Añelo hay 110 kilómetros”, detalla Garay, quien comercializa Espacio Añelo, un proyecto que contempla unidades de uno, dos y tres ambientes para satisfacer la gran demanda actual. El broker ofrece departamentos desde los US$68.900 hasta los US$131.944.

Otra firma que desembarcó en la región es Portland, específicamente en el downtown de Añelo. “Se trata de un proyecto integral que será de usos mixtos. Está formado por tres hectáreas, sobre la ruta siete, justo en el área previa a la urbanización actual”, explica Alejandro Soldati, director comercial de Soldati Propiedades. El proyecto está formado por construcciones residenciales, de planta baja más dos pisos por escalera. “Son 24 unidades por edificio, ocho en cada planta. Hay unidades de un dormitorio, de 37 metros cuadrados con balcón y de dos, es decir tres ambientes con dos baños. En este último caso, hay opciones de 54 metros cuadrados y de 56 para las unidades ubicadas en las esquinas; cada departamento incluye cochera”, detalla Soldati.

En este caso, el valor de venta del metro cuadrado arranca en los US$1.650 más la inversión en equipamiento del departamento, que se estima que tiene un costo que ronda entre los US$80 y los US$100 por metro cuadrado.

Para tener una idea de cuánto se revalorizó la zona, los desarrolladores reconocen que, desde hace cinco años atrás, cuando comenzaron con los proyectos en terrenos que eran tierra arrasada –una zona muy árida– los lotes se revalorizaron cerca de 200%.

“El negocio en Vaca Muerta pasa por la renta que ronda el 15% anual en dólares, un número muy lejano al margen de entre el 1-2% que deja, por ejemplo, en Buenos Aires”, especifica Sebastián Cantero, consultor de negocios y titular de la inmobiliaria que lleva su nombre. Está claro que la llave del negocio son los contratos con las empresas petroleras; es decir, a diferencia de la forma tradicional, se alquilan por grupos y los contratos son con las compañías. Hoy, el cálculo es que una cama se alquila por $20.000 mensuales. “En el caso de los locales, un espacio de 50 metros cuadrados se renta por US$2.000”, agrega Cantero.

 

Ciudades a las que se extiende el desarrollo

Si bien Añelo es el epicentro de Vaca Muerta, hubo un efecto expansivo en ciudades como San Patricio del Chañar, Lottier y Neuquén capital. Pedro Nicholson, socio del estudio Beccar Varela, también señala las virtudes que Vaca Muerta está derramando en la región. “En la vecina San Patricio del Chañar, a 45 kilómetros de Añelo, el intendente está promocionando la venta de tierra a valores mucho más económicos que en Añelo. Allí, los proyectos buscados también son de vivienda, ya que se espera que sean más económicos y, por lo tanto, muchos decidan ir a vivir allí. Incluso, es una ciudad más habitable. Además, hay que tener en cuenta que hasta el momento se está explotando el 4% del total del yacimiento, por lo que probablemente en el futuro el epicentro mude a otra localidad donde se concesionen pozos nuevos”, finaliza.



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