El mercado de campos en la Argentina registró durante el segundo semestre de 2025 una presión alcista en los precios, como resultado de un desequilibrio entre una demanda intensa y una oferta limitada, según el análisis difundido el 4 de febrero de 2026 por la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR). El fenómeno se manifestó primero en la Pampa Húmeda, especialmente en los campos agrícolas de mayor calidad, y luego comenzó a extenderse de manera progresiva a otras regiones del país, en un contexto marcado por expectativas económicas y políticas más favorables, indico TodoAgro.
De acuerdo con el relevamiento de la entidad, el mercado mostró un buen nivel de actividad en la primera mitad de 2025, mientras que en el segundo semestre se observó una desaceleración en el ritmo de operaciones, no por falta de interés comprador, sino principalmente por la escasez de campos disponibles. Esta menor reposición de inmuebles en venta generó, desde octubre, un escenario en el que las propiedades se comercializaron con mayor rapidez de la que ingresaban nuevas ofertas al mercado.
Desde la CAIR señalaron que este leve pero persistente desbalance entre oferta y demanda se sostuvo durante varios meses y terminó reflejándose en los valores. “Una demanda intensa y sostenida frente a una oferta escasa y volátil permitió que algunas zonas mostraran una recuperación de precios, comenzando por los campos agrícolas de mejor calidad edafológica y climática”, indicaron desde la entidad, al describir la dinámica que comenzó a observarse hacia el cierre del año.
El proceso de recomposición de precios no fue homogéneo ni generalizado, sino que respondió a una lógica selectiva, en la que los compradores priorizaron activos con mayor potencial productivo y mejores condiciones estructurales. En ese sentido, los primeros movimientos se detectaron en los campos agrícolas de alto rendimiento ubicados en el corazón de la Pampa Húmeda, para luego extenderse, con distintos tiempos y matices, a otras tipologías de establecimientos.
Demanda concentrada y avance por etapas
Como ocurre habitualmente en los ciclos de reactivación del mercado inmobiliario rural, el interés de los inversores se concentró en una primera etapa en los campos agrícolas, considerados los activos más líquidos y con mayor previsibilidad en términos de resultados económicos. Posteriormente, la demanda comenzó a desplazarse hacia los campos mixtos y, en una fase más tardía, hacia los campos ganaderos, aunque con diferencias significativas según la ubicación y la calidad de los establecimientos.
Según el análisis de la CAIR, este recorrido suele iniciarse en la Cuenca del Salado, una región que combina aptitud ganadera con cercanía a los principales centros de consumo, y luego se expande hacia zonas de menor productividad relativa. La lógica detrás de este comportamiento responde a una estrategia de los compradores que buscan minimizar riesgos en las primeras etapas del ciclo y, una vez consolidadas las expectativas, ampliar el espectro de opciones.
En el caso de los campos ganaderos, el informe destaca que el renovado interés estuvo influido por el buen momento que atraviesa la actividad, impulsado por una demanda internacional sostenida de carne vacuna. A esto se sumó la visión favorable de especialistas del sector, lo que contribuyó a que propiedades que habían permanecido relegadas durante largos períodos volvieran a captar la atención de inversores y productores.
Modalidades de compra y financiamiento
Otro de los aspectos analizados por la Cámara fue la evolución de las modalidades de compra. En las zonas agrícolas, la operatoria continúa siendo mayoritariamente al contado, aunque comenzaron a reaparecer operaciones con plazos de pago, especialmente en un contexto de mayor competencia por activos escasos. Este escenario volvió a poner en discusión un tema que había quedado en segundo plano: la tasa de interés aplicada a los saldos financiados.
De acuerdo con la CAIR, actualmente la tasa de referencia para este tipo de operaciones se ubica en torno al 5 % anual en dólares, aunque sigue siendo un punto de negociación entre las partes. La posibilidad de acceder a algún grado de financiamiento aparece como un factor clave para destrabar operaciones, especialmente en establecimientos de mayor escala, donde los montos involucrados son elevados.
En las zonas ganaderas, en particular aquellas más alejadas de los centros urbanos o de consumo, es más frecuente encontrar propuestas con amplias facilidades de pago. En este segmento del mercado, el cambio de escenario se percibe menos en subas abruptas de precios y más en una mayor fluidez de las operaciones, con un volumen de transacciones que comienza a mostrar señales de recuperación tras años de marcada quietud.
Señales de revalorización y expectativas
El informe de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales advierte que algunas áreas ya exhiben indicios claros de un proceso de revalorización, aunque aclara que se trata de una tendencia lenta y gradual, lejos de los saltos bruscos registrados en otros ciclos históricos. Esta evolución está estrechamente vinculada a las expectativas económicas y políticas que genera el actual contexto nacional, y su continuidad dependerá del desempeño efectivo en esos frentes.
Desde la entidad remarcaron que el mercado de tierras rurales suele anticipar cambios de clima económico, ya que las decisiones de inversión en este tipo de activos se toman con una visión de largo plazo. En ese marco, la mejora en las expectativas contribuyó a reactivar la demanda, mientras que la cautela de muchos propietarios a la hora de vender limitó la oferta disponible.
Un mercado selectivo y atento al contexto
Pese a las señales positivas, el análisis de la CAIR subraya que el mercado continúa siendo altamente selectivo. Los compradores muestran un fuerte foco en la calidad productiva, la ubicación y las condiciones de infraestructura, mientras que los campos con limitaciones estructurales o ubicados en zonas menos consolidadas requieren mayores incentivos para concretar operaciones.
En este escenario, el comportamiento futuro de los precios dependerá de múltiples variables: la evolución de la economía, el acceso al financiamiento, la rentabilidad de las actividades agropecuarias y el contexto internacional. Por el momento, el desequilibrio entre oferta y demanda aparece como el principal factor explicativo de la presión alcista observada en los últimos meses.
Con el cierre de 2025, el mercado de campos dejó atrás la etapa de mínimos y comenzó a transitar un proceso de reacomodamiento, impulsado por una demanda activa y una oferta restringida. Si bien la recuperación es incipiente y desigual según regiones y tipologías, los datos relevados por la CAIR confirman que la tierra volvió a posicionarse como un activo estratégico en las decisiones de inversión del sector agropecuario argentino.
