El mercado de capitales argentino incorporó una nueva alternativa para acceder a inversiones inmobiliarias mediante un REIT (Real Estate Investment Trust), un instrumento que permite participar en una cartera de propiedades con un monto inicial de $1.000. El fondo, impulsado por referentes de Grupo IEB y Grupo Briones, ya reunió más de 10.000 inversores y captó US$45 millones en su primera emisión. Su propuesta combina ingresos provenientes de alquileres con la posibilidad de obtener ganancias por una eventual valorización de los inmuebles.
Según informó Ámbito, el funcionamiento del instrumento fue presentado durante un encuentro organizado por IEB Banca Privada y Autovisiones, donde participaron Beltrán Briones, desarrollador inmobiliario de Grupo Briones, e Ignacio Abuchdid, fundador y presidente de Grupo IEB.
La iniciativa busca conectar el mercado inmobiliario tradicional con el sistema bursátil, mediante un esquema que permite adquirir participaciones en un conjunto de propiedades sin necesidad de comprar un inmueble completo.
A diferencia de una operación inmobiliaria convencional, los inversores acceden al fondo mediante cuotapartes que pueden negociarse en el mercado secundario, lo que ofrece una alternativa para obtener liquidez.
El modelo contempla la adquisición de propiedades destinadas al alquiler y la distribución de los ingresos obtenidos entre los participantes.
Las rentas se pagan trimestralmente en dólares, mientras que el valor de las participaciones puede variar de acuerdo con la evolución de los activos que integran la cartera.
Briones explicó que el esquema permite combinar dos fuentes potenciales de rendimiento: los ingresos periódicos de los alquileres y la apreciación del valor de los inmuebles.
“Los inversores ganan por los alquileres y, si el valor de los inmuebles que adquirimos sube, también aumenta el valor del fondo y de la cuotaparte”, señaló.
Una de las principales características del REIT es la posibilidad de ingresar al negocio inmobiliario con montos significativamente inferiores a los necesarios para adquirir una propiedad de manera directa.
Este mecanismo también permite diversificar la inversión entre diferentes inmuebles y reducir la concentración del capital en una sola unidad.
La posibilidad de negociar cuotapartes representa otra diferencia frente al mercado tradicional, donde vender una propiedad puede requerir plazos prolongados y operaciones de mayor complejidad.
Sin embargo, la liquidez depende de la existencia de compradores en el mercado secundario, por lo que la posibilidad de vender participaciones no implica una salida inmediata ni garantiza recuperar el capital invertido.
El atractivo del fondo también se relaciona con las expectativas sobre el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.
Según el análisis presentado por Abuchdid, el precio del metro cuadrado porteño quedó relativamente rezagado frente a la recuperación de otros activos financieros argentinos y al incremento de distintos precios de la economía.
Esta diferencia es interpretada por los impulsores del instrumento como una oportunidad para adquirir propiedades con potencial de valorización.
La estrategia del fondo consiste en identificar inmuebles que puedan comprarse por debajo de su costo de reposición, es decir, a valores inferiores a los que demandaría desarrollar propiedades equivalentes.
Entre las operaciones mencionadas se encuentra la adquisición de un inmueble ubicado en Esmeralda y Paraguay, en Retiro, por aproximadamente US$1.700 por metro cuadrado, con una renta anual estimada del 8,3%.
También se destacaron inversiones en un edificio de Recoleta, con un rendimiento informado del 8,6%, y una oficina de categoría AAA en Parque Patricios, cuya renta estimada alcanza el 10% anual en dólares.
Los responsables del proyecto señalaron que buscan combinar rendimientos por alquileres de entre 6% y 8% anual en dólares con una eventual apreciación del valor de las propiedades.
Estas cifras corresponden a objetivos y estimaciones de rendimiento, por lo que no constituyen ganancias garantizadas y pueden modificarse según la ocupación, los gastos, las condiciones del mercado y la evolución de los precios inmobiliarios.
El REIT argentino toma como referencia modelos utilizados desde hace décadas en Estados Unidos y otros mercados internacionales, donde estos vehículos permiten canalizar inversiones hacia activos inmobiliarios mediante instrumentos financieros.
La propuesta local apunta a ampliar el acceso al sector y ofrecer una alternativa a quienes buscan exposición al mercado de propiedades sin asumir directamente la administración de un inmueble.
Tras la primera colocación, los impulsores anticiparon una segunda emisión prevista entre fines de año y comienzos de 2027, con el objetivo de incorporar nuevos inversores y ampliar el patrimonio administrado.
También adelantaron que continuarán evaluando adquisiciones para expandir la cartera y aprovechar oportunidades dentro del mercado porteño.
Con más de US$45 millones captados, el instrumento busca consolidarse como una alternativa dentro del mercado de capitales argentino y aprovechar las perspectivas de recuperación del valor del metro cuadrado.
Su evolución dependerá tanto del desempeño de los alquileres como de la valorización de los inmuebles y de las condiciones de negociación de sus participaciones.
