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Por Agroempresario.com
En una Argentina que padece una crisis habitacional estructural desde hace décadas, el crédito hipotecario ha dejado de ser una herramienta de inclusión para convertirse en un privilegio. La imposibilidad de acceso a una vivienda propia afecta transversalmente a jóvenes, familias trabajadoras y sectores de clase media. El problema no es nuevo, pero el diagnóstico actual y la propuesta concreta para su resolución merecen atención. Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), plantea una transformación profunda en la lógica del crédito inmobiliario en el país, orientada a financiar el desarrollo de unidades nuevas, multiplicar la oferta y reconstruir el tejido económico y social a partir del acceso a la vivienda.
“La vivienda no es sólo un bien. Es familia, estabilidad, proyecto de vida. Es el ordenador social por excelencia”, advierte Spina. Su propuesta es clara: pasar de financiar stock a financiar flujo, es decir, respaldar el crédito con los ingresos futuros de las familias y no con el escaso ahorro preexistente en el sistema financiero.
La escasez de créditos hipotecarios reales genera una situación viciosa: la demanda de vivienda existe, pero sin financiamiento, no se convierte en demanda solvente. Los desarrolladores, entonces, construyen sólo para quienes pueden pagar en efectivo o financiarse por cuenta propia. En las raras ocasiones en que el crédito aparece, se concentra en el mercado de unidades usadas, elevando el precio del metro cuadrado y expulsando a millones de argentinos del sistema.
Esta dinámica también daña a los propios bancos: al canalizar crédito solo en propiedades existentes, las entidades se descapitalizan rápidamente sin contribuir a la generación de nuevos activos ni al crecimiento del parque habitacional. “Financiar usados no resuelve nada, sólo inflaciona precios”, insiste Spina.
Durante años, el Estado absorbió casi todo el ahorro disponible, desplazando al crédito privado de largo plazo. Sin embargo, en los últimos dos años, se advierten cambios. Aparece la oportunidad de desarrollar un modelo de financiamiento mixto, que incluya al Estado, al sistema financiero, a desarrolladores y a compradores. Para ello, Spina propone un plan concreto con tres pilares fundamentales:
“El Estado debe salir de su rol excluyente y pasar a ser articulador de soluciones reales”, explica el presidente de la AEV.
El modelo propuesto no sólo busca resolver la emergencia habitacional. Tiene el potencial de movilizar más de 100 rubros vinculados a la construcción, generar empleo formal, activar economías regionales y fortalecer el arraigo poblacional en el interior. Además, al tratarse de desarrollos nuevos, no presiona sobre la demanda de dólares ni sobre los insumos importados.
“El estímulo a la construcción es federal, sustentable y genera una economía formal que no depende del dólar”, remarca Spina.
Entre 2026 y 2031, el plan propone escalar desde 50.000 créditos anuales hasta más de 200.000 por año. El resultado: más de un millón de viviendas nuevas, desarrolladas con financiamiento local y fondos internacionales, sin sobreendeudamiento externo.
Además, plantea la creación de Opportunity Zones, zonas urbanas con beneficios fiscales y urbanísticos, que articulen suelo, infraestructura y crédito. Para ello, se requiere el compromiso de las provincias y municipios: acortar plazos, simplificar normativas y favorecer la competencia positiva entre jurisdicciones.
“El acceso a la vivienda debe dejar de ser una excepción afortunada y pasar a ser una política de Estado”, afirma Spina.
La propuesta también contempla un nuevo esquema para el financiamiento de desarrollos: una vez que el comprador realiza un anticipo, el banco aporta el crédito restante contra avances de obra verificados. Los derechos del comprador se colocan en un fideicomiso que se convierte en crédito hipotecario al momento de la escritura. Todo el proceso es auditable, transparente y escalable.
Este sistema está diseñado para atraer a inversores institucionales, tanto locales como internacionales, que demandan reglas claras, garantías y trazabilidad.
Sin instrumentos de capitalización, los jóvenes argentinos tienden a consumir en el presente, imposibilitados de invertir en un patrimonio. El crédito hipotecario, por el contrario, compromete ingresos futuros para construir una vida. “Hoy se fomenta un consumo narcotizante; necesitamos volver a fomentar el ahorro y la inversión familiar”, sostiene Spina.
Aún con los desafíos macroeconómicos, como posibles devaluaciones o caída de salarios reales, el modelo contempla mecanismos de ajuste automático, protección del deudor y financiamiento compartido. Es resiliente y adaptable.
La convocatoria de Spina no es corporativa, sino institucional: propone iniciar un gran acuerdo federal en el marco de Batev, la exposición más relevante del sector construcción. El objetivo: comprometer al sistema financiero, al Congreso, a los gobiernos provinciales y municipales y a toda la sociedad civil para construir un sistema moderno, federal y sostenible de crédito hipotecario.
“No se puede construir república sin techo. La vivienda es la base sobre la cual se edifica una sociedad inclusiva y estable”, concluye Spina.
