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Por Agroempresario.com
La construcción puede convertirse en el motor clave para resolver el déficit habitacional de la Argentina, incluso en un contexto en el que “no hay plata”. Así lo sostiene Issel Kiperszmid, empresario del sector, quien plantea que la mitad del precio de una vivienda se explica por impuestos distorsivos y propone una serie de medidas que permitirían construir miles de hogares accesibles, generar empleo masivo y activar la economía sin gasto público.
En un contexto donde el Gobierno nacional se ha enfocado fuertemente en la estabilización macroeconómica, con avances claros en la lucha contra la inflación y el déficit fiscal, la microeconomía —especialmente en sectores urbanos— sigue mostrando signos de tensión. Empresas, familias y jóvenes trabajadores enfrentan el dilema de acceder a una vivienda propia. En ese marco, el empresario Issel Kiperszmid asegura que es viable generar soluciones habitacionales a gran escala sin recurrir a partidas presupuestarias.
El problema no es nuevo: se estima que entre 2,5 y 3 millones de hogares padecen déficit habitacional. Esto representa cerca del 25% de la población. La falta de acceso a una vivienda propia condiciona el desarrollo de proyectos de vida, desalienta la formación de familias y empobrece el tejido social de las ciudades.
Frente a este panorama, Kiperszmid plantea que “crear millares de hogares es posible”, incluso en el escenario de fuerte restricción fiscal actual. El sector privado, con el impulso adecuado, puede cubrir gran parte de esta demanda. El Gobierno, dice, debe actuar como facilitador más que como inversor directo.
Uno de los pilares de su propuesta es la carga fiscal. Según Kiperszmid, entre un 46 y un 54% del valor de una propiedad se explica por impuestos. “Reduciendo solo los tributos distorsivos, el precio de las viviendas bajaría considerablemente”, argumenta. Y añade: “Muchos hogares no se construyeron por culpa de esos impuestos; el Estado no solo no recaudó, sino que impidió el acceso a la vivienda”.
En los países desarrollados o con sistemas financieros ordenados, el acceso a la vivienda se logra mediante créditos a largo plazo. Sin embargo, en Argentina, comprar una propiedad al contado sigue siendo la norma. “Es absurdo que las zapatillas se compren en cuotas y las casas en efectivo”, sentencia Kiperszmid.
Para ello, es fundamental reducir el llamado “coeficiente de esfuerzo”, es decir, la porción del ingreso mensual destinada al pago de la cuota de una vivienda. Esto se logra bajando los precios de los inmuebles, alargando los plazos y disminuyendo las tasas de interés.
Kiperszmid plantea que sin tocar el gasto público, el Ejecutivo puede tomar decisiones con fuerte impacto en el acceso a la vivienda:
Los gobiernos locales también tienen una tarea crucial: acelerar los tiempos de aprobación de proyectos inmobiliarios. “Hoy, hay municipios donde un trámite puede tardar hasta tres años. Con tecnologías como BIM, debería resolverse en días, como ocurre en Madrid”, señala.
Una de las claves de la propuesta de Kiperszmid es el uso del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), que actualmente posee activos como acciones de empresas. Él propone una ley que permita vender de manera transparente esos activos y reinvertirlos en instrumentos financieros atados a créditos para viviendas nuevas.
Según sus estimaciones, con la venta gradual de estas acciones, el FGS podría financiar hasta 175.000 créditos. Si se suma la baja de impuestos, esa cifra podría trepar a 300.000 viviendas.
Además, esto permitiría atraer a otros fondos —como FONARCYT, FONDEP y hasta capitales privados—, generando un mercado secundario sólido, atractivo y competitivo.
Una de las grandes trabas para los bancos hoy es el cortísimo plazo de sus depósitos. Otorgar créditos hipotecarios a 20 o 30 años en ese contexto es inviable. Por eso, Kiperszmid propone permitir la securitización de estos créditos, algo que el Banco Central ya autoriza desde 2017 mediante fideicomisos de garantía.
Si el FGS actúa como inversor institucional, otras entidades como aseguradoras, fondos de pensión provinciales y compañías de seguros también podrían sumarse. Incluso, en un contexto de estabilidad económica, podrían regresar los fondos internacionales.
Además de fomentar la competencia entre bancos y originadores de crédito, Kiperszmid sugiere incorporar seguros de desempleo que protejan el pago de cuotas. También plantea instrumentos de cobertura entre el índice UVA y el Coeficiente de Variación Salarial, para evitar descalces.
Aunque la mora actual en créditos es baja, estas medidas aumentarían la seguridad del sistema y permitirían a más personas acceder al crédito sin temor a sobreendeudarse.
Si el Congreso aprueba una ley con criterio federal, que reduzca impuestos y facilite el acceso al financiamiento, el resultado sería doble: por un lado, se crearían miles de empleos directos e indirectos en todo el país; por otro, miles de familias podrían acceder a una vivienda.
Esto impulsará no solo al sector de la construcción, sino también a rubros vinculados como insumos, transporte, tecnología y servicios profesionales. Además, promovería la descentralización demográfica y la mejora del hábitat urbano.
“Las empresas privadas vamos a acompañar. Pero necesitamos un marco que nos permita construir donde hace falta, con eficiencia y a precios razonables”, remarca Kiperszmid.
Y agrega: “El país necesita una política habitacional moderna, transparente y federal. No hace falta inventar nada: solo adaptar modelos que ya funcionan en la región”.
Issel Kiperszmid propone una hoja de ruta clara para abordar una de las mayores deudas sociales del país: el acceso a la vivienda. Su planteo no requiere gasto público, sino una serie de reformas normativas, fiscales y financieras que permitan activar el sector privado, generar empleo y devolverle a miles de familias la esperanza de un hogar propio.
Crear viviendas sin plata no solo es posible: es urgente. Y está al alcance de quienes tienen la responsabilidad de legislar, gobernar y ejecutar. El futuro de millones de argentinos puede construirse —literalmente— ladrillo a ladrillo, si se decide abrir el camino.
