Para el 2011, con el objetivo de evitar una fuga de dólares y una devaluación, la entonces presidenta Cristina Fernández de Kirchner, dispuso, a través del Banco Central, el Programa de Consultas de Operaciones Cambiarias mediante el cual la AFIP autorizaba o no la compra de divisas. Así, en aquel momento, según desarrolladores y comercializadores, el ladrillo se vio beneficiado, permitiendo canalizar los pesos excedentes en activos que tradicionalmente se venden en dólares.
Con este panorama, Carlos Spina, director de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier, recuerda lo que sucedió con los fideicomisos al costo que se ajustaban por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC). “Hubo un momento en el que el dólar estaba a $4,25 y el CAC en 1.000 puntos básicos. En ese momento, arrancamos una obra; cuando la terminamos, el dólar casi se había cuadriplicado y el índice solo se había duplicado a 2.000. En tiempos de cepo, el ladrillo es una forma de acceder al dólar futuro con apreciación de si el proyecto es bueno y está bien gestionado”, relata el ejecutivo, a la vez que rememora que en aquella oportunidad los clientes salieron ganando porque la cuota les resultó más barata de lo que creían porque tenían que cambiar menos dólares para pagarla y terminaron pagando US$2.300/m2 cuando estaba previsto que les costara US$3000.
Según Fernando Romay, socio y gerente financiero de Romay Desarrollos Imobiliarios, firma que actualmente está desarrollando el proyecto comercial Thays Parque Leloir en zona Oeste, cree que hoy, al igual que ayer, la imposibilidad de adquirir o ahorrar en dólares lleva al mercado a invertir en bienes dolarizados como los inmuebles, que además son un refugio de valor en escenarios económicos como el actual. “En nuestro proyecto, notamos en las consultas de potenciales compradores una mejora en las expectativas de los agentes económicos para este 2020. El mercado inmobiliario y la industria de la construcción transitan sus peores años desde 2001. Creo que hemos tocado fondo, pero con la concreción de medidas económicas adecuadas se puede regenerar la confianza necesaria para iniciar una reversión del ciclo de caída del sector”, afirma.
Con él coincide Federico Rosbaco, socio director de la empresa desarrolladora con más de tres décadas de experiencia. “Mucha gente se va a volcar a invertir en ladrillos, puntualmente en proyectos de pozo, buscando dolarizar tanto sus ahorros, que hoy pueden estar en algún instrumento en pesos, o en casos de los comercios o pymes, su excedente en pesos. Tal vez haya que esperar a que se termine de reactivar el mercado interno para que esto último suceda, pero ya estamos teniendo muchas consultas en relación a posibilidades de financiación en pesos y metodología de ajuste”, explica.
De acuerdo con Robasco, desde diciembre de 2019 a la primera quincena de enero, se triplicaron las consultas por los proyectos de la desarrolladora. “El mercado ya está más orientado en cuanto a las políticas económicas que plantea el nuevo gobierno y eso hace que se vuelque al ladrillo que históricamente nunca defraudó en la Argentina”, resalta.
El ladrillo es, en definitiva, una manera de comprar dólares a mediano plazo; con pesos se va pagando un bien que, terminado, tendrá denominación en moneda dura. En el comparativo con el cepo del pasado, Juan Ignacio Mel, director comercial de Mel Propiedades, afirma que es similar, aunque tiene sus propias características. “Es más restrictivo en relación a los montos, ya que antes existían las autorizaciones de compra de divisas según la capacidad de ahorro del comprador y ahora es un monto fijo que no cambia”, indica.
De acuerdo con el bróker, la nueva versión impacta de dos formas: por un lado, se vuelve más lento el proceso que involucra la compra venta de unidades usadas o a estrenar terminadas, con pagos 100% al contado. “Es decir, el ahorrista tiene que pagar con sus dólares o conseguir esos dólares, que en el mercado cuestan 30% más”, aclara Mel. Por otro lado, genera un mayor movimiento en los desarrollos en construcción, donde se canalizan ahorros o excedente de pesos, debido a que no quieren recurrir a ahorros en el blue, que constituyen un mercado totalmente aleatorio, o no quieren tener los dólares en su casa. “Además, muchos de los costos de construcción, como el aluminio, el hierro, el vidrio y el hormigón, cotizan a dólar oficial, por lo que cuando uno adquiere una unidad en construcción está adquiriendo muchos de esos costos al dólar oficial. En cambio, si tuviera que pagar ese mismo departamento y juntar esos dólares, al final tendría que pagar el 30% adicional”, analiza.
Lo cierto es que, según las fuentes, aún hay un sector de la sociedad que tiene pesos para canalizar en propiedades. De acuerdo con Mel, esas personas pertenecen al estrato ABC1. “Son las clases más altas y, a veces, medias altas”, precisa, destacando que son ellos quienes pueden tener una capacidad de ahorro considerable como para poder destinar ese monto a la construcción, pagando una cuota de un departamento. Según sus cálculos, es un público que tiene ingresos mensuales entre los $150.000 y $200.000 o más.
En Interwin formulan la siguiente ecuación: “Cualquier monoambiente a pagar en 24 meses exige una capacidad de ahorro de US$1.000 o US$1.200; con una financiación un poco más extendida, implicaría una capacidad de ahorro de US$500 y para disponer de esa cifra tenés que ganar, por lo menos, $120.000 limpios, en mano y un sueldo bruto de $180.000”. Un tema a tener en cuenta es que siempre se exige ingresar con un anticipo que varía entre el 20% y el 30%, dependiendo de las necesidades del desarrollador.
Robasco habla de un perfil de comprador variado, que puede ir desde personas y familias de nivel socioeconómico medio alto y alto, “inversores que no dependen de crédito hipotecario porque poseen una gran parte de los ahorros disponibles para realizar su inversión”, hasta personas de clase media que por alguna razón o bien poseen un ahorro en dólares a través del cual pueden pagar un anticipo y aprovechar luego la financiación en cuotas expresadas en pesos para completar el pago.
Si bien dentro y fuera del sector acuerdan en la necesidad del crédito hipotecario para el despegue de la actividad, los desarrolladores opinan que la creatividad financiera que pueden ofrecer per sé será un diferencial. “En este contexto de falta de crédito, ralentización de ventas, incremento de la presión impositiva y aumentos de costos en dólares y en pesos, los desarrolladores que no estén en el día a día de la ingeniería financiera de sus proyectos, difícilmente puedan concluirlos en tiempo y forma en el escenario actual”, evalúa Romay.
Por su parte, Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), pone otro tema sobre la mesa: los casos de quienes tienen ahorrados unos US$100.000 cash y evalúan la posibilidad de generar algún rendimiento real. El referente admite que descartaría una inversión financiera en el país por considerarla riesgosa y también las de exterior, ya que “son solo para especialistas”, aclara. Ahora bien, poniendo foco en los ladrillos, si bien reconoce que invertir en un piso en Miami sería buena idea, “no hay negocio por menos de US$500.000, y agrega: “No tiene sentido económico por los costos de delegar toda la gestión de búsqueda y administración en un tercero que maneje el activo a la distancia”, opina.
Respecto a la posibilidad de apostar esos dólares al ladrillo argentino, reconoce que el mercado atraviesa un momento de incertidumbre con rentas de alquiler por el piso, aunque destaca la ventaja de conocer cómo se mueve el mercado.
“Este punto traerá un impacto visible en los precios de los proyectos en pozo en los próximos meses, lo que acomodará las rentas a niveles de rendimientos anuales lógicos”, añade. Por caso, el costo de construcción de una casa tipo country registró en diciembre el valor más bajo en 51 meses, desde octubre de 2015, medidos en dólares blue: unos US$168.000 menos que abril de 2018. De esa forma, Tabakman sintetiza que “será un año para aprovechar aún con la ley de alquileres en debate y con la negociación de la deuda en veremos”.
