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Por Agroempresario.com
En un rincón poco glamoroso del mundo inmobiliario, lejos de los rascacielos de lujo o los centros comerciales, un empresario holandés construyó en silencio un imperio multimillonario que hoy abastece a algunas de las marcas más reconocidas del planeta. Remon Vos, fundador y CEO de CTP, la mayor empresa de bienes raíces industriales de Europa central y oriental, transformó una corazonada en uno de los mayores casos de éxito del sector.
Todo comenzó a comienzos de los años ’90, cuando la caída del Telón de Acero abría un nuevo mundo de oportunidades en la antigua Checoslovaquia. Vos, que apenas había terminado la secundaria, encontró en la precariedad de ese paisaje una promesa de desarrollo. Hoy, más de tres décadas después, su empresa posee más de 13 millones de metros cuadrados de parques industriales alquilados a gigantes como Hyundai, H&M, DHL y Thermo Fisher, y él mismo figura en la lista de multimillonarios de Forbes 2025 con una fortuna estimada en US$ 6.000 millones.
Lejos de ser un magnate tradicional, Vos mantiene una rutina que desafía las jerarquías empresariales: sin oficina fija, pasa sus semanas volando en jet privado entre Praga, Rumania y Asia, supervisando personalmente cada terreno, cada proyecto, cada ladrillo. Su estilo recuerda más al de un emprendedor serial que al de un CEO corporativo. “No me hables de IT o de recursos humanos. Háblame de negocios”, dispara con una sonrisa.
Fundada en 1998 en Praga junto a dos socios holandeses, CTP —cuyo nombre original fue Central Trade Park— nació con una propuesta simple: ofrecer instalaciones modernas a empresas extranjeras que querían producir en Europa del Este, aprovechando los bajos costos de tierra y mano de obra. El primer parque fue construido en Humpolec, un pequeño pueblo en el centro de la República Checa. Allí, lejos del radar de los grandes jugadores inmobiliarios, Vos inició una expansión meticulosa que abarcó primero a Eslovaquia y Hungría, y más tarde a Rumania, Polonia, Bulgaria, Alemania y Austria.
El modelo fue siempre el mismo: comprar tierras bien ubicadas, zonificarlas, construir instalaciones a medida y alquilarlas a empresas globales que buscaban posicionarse en el corazón de Europa. A diferencia de sus competidores, que sólo construyen cuando ya tienen casi toda la superficie prealquilada, CTP inicia los desarrollos con apenas un 30 o 40% de ocupación asegurada. “Ellos apuestan, y eso les permite moverse mucho más rápido”, señala Steven Boumans, analista de la firma financiera ODDO BHF.
La estrategia rindió frutos: entre 2019 y 2024, los ingresos por alquileres crecieron un 16% anual, y la compañía generó en 2024 un EBITDA de US$ 614 millones sobre ingresos por US$ 900 millones. Su plan para 2027 es alcanzar los US$ 1.100 millones en ingresos por alquileres, impulsados por más de 1,7 millones de metros cuadrados en desarrollo.
Para Vos, las crisis no son obstáculos, sino oportunidades. La recesión global de 2008 le permitió captar clientes que migraban desde Europa occidental para reducir costos. La pandemia de Covid-19 aceleró la relocalización de cadenas de suministro, con empresas asiáticas y estadounidenses buscando producir más cerca de sus mercados finales. La guerra en Ucrania, lejos de detener sus planes, le permitió comprar tierras a precios bajos y atraer más inversión en sectores clave como defensa, semiconductores y energía verde.
Incluso una posible guerra comercial —como la que amenazó el expresidente estadounidense Donald Trump al imponer aranceles generalizados en abril de 2025— podría beneficiarlo. “Las empresas asiáticas quieren instalarse en Europa para evitar los aranceles. Para nosotros, eso es positivo”, dijo Vos en una reciente llamada con inversores. Y no es una especulación: más del 10% de sus propiedades ya están alquiladas a compañías asiáticas como Hyundai o Hitachi, y el 20% de los contratos nuevos en 2024 provinieron de ese origen.
Mientras Europa occidental se encarece, el Este sigue ofreciendo ventajas competitivas. En países como Rumania y Bulgaria, CTP encuentra mano de obra calificada a bajo costo, terrenos amplios y gobiernos deseosos de atraer inversión. Esa es la base de su ventaja: terrenos estratégicamente ubicados junto a propiedades existentes, ya habilitados para desarrollos, lo que le permite construir rápido cuando un cliente necesita expandirse.
Además, Vos se aseguró de diversificar su cartera de clientes: ninguna empresa representa más del 2,2% de los contratos de alquiler, y la exposición sectorial también está equilibrada, con la logística representando el 28% y la manufactura el 26%. Aun así, el sector automotor —que representa el 21%— podría ser un talón de Aquiles si las ventas en Europa continúan cayendo.
Pero el holandés no parece preocupado. Su respuesta es buscar nuevos nichos: defensa, tecnología, energía verde y, sobre todo, más clientes asiáticos. “Para abastecer a Volkswagen o BMW, las automotrices asiáticas tienen que estar a un día en auto de sus plantas”, explica. Y ahí es donde entra CTP.
La historia personal de Remon Vos también es una lección de resiliencia. Nació en Stadskanaal, una pequeña ciudad en el noreste de los Países Bajos, hijo de un comerciante de autos y una estudiante. A los 12 años ya trabajaba limpiando peluquerías y lavando autos. Su primer viaje frustrado a Checoslovaquia, en 1988, le despertó una fascinación por ese país que marcaría su vida. En 1991 finalmente lo visitó, y dos años después fundó su primera empresa de importación junto a un socio holandés.
El salto al real estate llegó por necesidad: una empresa neerlandesa quería construir una fábrica en la República Checa, pero no había desarrolladores interesados. Vos decidió construirla él mismo. Y así nació todo.
Tras años de expansión, en 2021 llevó a CTP a la bolsa de Ámsterdam, en la mayor oferta pública inicial del sector inmobiliario europeo en siete años. La operación recaudó US$ 1.000 millones y le permitió saldar la deuda que contrajo para comprar el 50% restante de la firma tras la muerte de su socio Eddy Maas en 2016. Hoy, Vos posee el 73% de las acciones y mantiene el control absoluto.
El estilo de liderazgo de Vos también es parte del ADN de CTP. Él mismo se describe como un microgestor, involucrado en cada decisión relevante, desde contrataciones hasta visitas a nuevos mercados. “Remon es la batería de la empresa”, afirma Wim Lewi, analista de KBC Securities. “Marca el ritmo. Recluta gente que quiere hacer negocios, que tiene la misma ética de trabajo”.
Peter Ceresnik, COO de la compañía, lo define de forma aún más gráfica: “Es como una planta nuclear. Aporta muchísimo valor, pero también genera mucho estrés. Hay que estar al máximo nivel para seguirle el ritmo”.
Y esa exigencia se traslada al negocio. Más de dos tercios de los nuevos contratos se firman con clientes existentes, y la tasa de renovación de alquileres supera el 87%, una cifra que pocos pares del sector pueden igualar. En algunos parques, CTP incluso construyó viviendas para empleados, restaurantes, centros médicos y espacios deportivos.
Para Remon Vos, el horizonte sigue siendo de crecimiento. La empresa continúa comprando terrenos estratégicos, emitiendo bonos y lanzando desarrollos en toda la región. “Si tenés efectivo, podés atacar rápido”, repite como mantra. Y él lo tiene.
CTP ya es la líder regional, pero quiere más: más metros cuadrados, más países, más clientes asiáticos. La clave, como siempre, está en moverse rápido. “El cambio es una oportunidad. Hay que estar atento, reaccionar rápido y no perder el foco”, afirma Vos. Es una filosofía que aplicó desde sus días vendiendo leche en la República Checa hasta hoy, cuando maneja un imperio que abastece a las multinacionales más grandes del mundo.
En un mundo cada vez más fragmentado, con guerras comerciales, conflictos bélicos y cadenas de suministro estresadas, la fórmula de Vos parece más vigente que nunca: construir cerca del cliente, moverse antes que los demás y nunca, nunca vender. “Si construís un parque, tenés que seguir construyendo. No tiene sentido venderlo”, dice.
A veces, los imperios más sólidos se construyen sin hacer ruido. Y, como muestra CTP, también sin oficinas.
