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Por Agroempresario.com
El mercado inmobiliario argentino enfrenta una paradoja compleja: mientras los indicadores de compraventa muestran señales de reactivación, la construcción privada lidia con costos históricamente altos en dólares y un contexto financiero que aún no ofrece soluciones de largo plazo. En medio de este panorama, el economista Federico González Rouco –una de las voces más escuchadas del sector– comparte su visión sobre cómo navegar esta coyuntura desafiante.
Desde finales de 2023, la actividad de la construcción muestra una dinámica inestable. A los breves repuntes los suceden caídas que devuelven al sector a un punto inicial. Aunque en abril se registró un crecimiento del 5,1% mensual –el mayor desde julio de 2024–, la actividad continúa un 20% por debajo del pico de noviembre de ese año.
Según González Rouco, esta recuperación parcial está sostenida por el repunte de las obras no residenciales y el regreso de algunos proyectos públicos provinciales, sumado a una reorientación hacia infraestructura energética. Sin embargo, los indicadores adelantados de mayo anticipan nuevas caídas.
“El mercado está atrapado en un ciclo de falsa recuperación. Aumentan las expectativas, se activa algo de inversión, pero la falta de consolidación del escenario macroeconómico y financiero vuelve a frenar todo”, explica el economista.
La percepción empresarial refleja esta incertidumbre: las expectativas negativas sobre el futuro inmediato alcanzaron su nivel más alto desde julio de 2024 (17,6%), mientras que las positivas cayeron al 14,8%.
Uno de los principales factores que explica la fragilidad del sector es el aumento exponencial del costo de construcción en dólares. Entre diciembre de 2023 y mayo de 2025, el incremento superó el 100%. Esto redujo significativamente la rentabilidad de los desarrollos, especialmente en proyectos residenciales.
En la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, el costo directo por metro cuadrado es de US$1020, mientras que el valor promedio de venta en pozo ronda los US$2893. Esto implica que el componente de construcción representa hoy el 35% del valor, frente al 22% de noviembre de 2023 y al 19% promedio de 2021.
“El modelo de negocios tiene que repensarse. Con esta estructura de costos, el margen es muy acotado. La estrategia debe enfocarse en eficiencia, segmentación de la oferta y nuevos esquemas de financiamiento”, advierte González Rouco.
La expectativa generada por el blanqueo de capitales no se tradujo en un impulso directo para la construcción. Según el especialista, “el capital se volcó mayormente a la intermediación, no a la producción. Es decir, se compraron propiedades, pero no se generaron nuevos desarrollos”.
A esto se suma la falta de definiciones tributarias sobre la nueva iniciativa para canalizar dólares no declarados al sector, lo que sigue generando incertidumbre entre los inversores. Mientras tanto, la suba de precios en propiedades en pozo se desacelera, y en algunas ciudades los inmuebles usados comienzan a revalorizarse. Esta dinámica puede impulsar la construcción, pero todavía de forma moderada.
El crédito hipotecario UVA mostró señales alentadoras en mayo: se otorgaron préstamos por US$298 millones, el mayor volumen desde 2018. El 90% fue destinado a familias. El plazo promedio se mantiene en 24 años, y el Banco Nación continúa liderando el mercado, seguido por Galicia, Macro y el Banco de Córdoba.
Pero el contexto no es del todo favorable. Las tasas de interés subieron al 6% en promedio, en parte por el proceso de adecuación de costos que atraviesan los bancos en vistas a una futura securitización. Esto permitiría obtener fondeo genuino de largo plazo, aunque se trata de un camino largo y complejo.
“El crédito es el motor natural de la construcción, pero hoy representa apenas el 0,2% del PBI. Es fundamental recuperar ese músculo”, señala el economista.
El mercado de escrituras crece a paso firme. En abril, la Ciudad de Buenos Aires registró 5471 operaciones, el mayor número desde 2018. De ese total, 1192 fueron con crédito hipotecario (+946% interanual). En la Provincia de Buenos Aires también se marcó un récord con 12.158 escrituras, aunque con menor participación del crédito UVA, ya que el Banco Provincia no está activo en ese segmento.
En Córdoba, en cambio, se observó una caída del 4% interanual, aunque las operaciones siguen 61% por encima de 2023. El Banco de Córdoba, que fue clave en el inicio de la reactivación, redujo su presencia en el mercado en los últimos meses.
El economista señala que estos contrastes reflejan las diferencias en la disponibilidad de crédito provincial y la necesidad de contar con herramientas federales que impulsen el acceso a la vivienda.
Uno de los principales obstáculos del sector es la escasa disponibilidad de financiamiento para la construcción. Actualmente, el crédito bancario para el sector representa solo el 2% del total de préstamos del sistema financiero. A comienzos de los años 90, esa cifra era del 7%.
El problema también se refleja en el financiamiento para la compra de viviendas: mientras que hoy representa apenas el 0,2% del PBI, en la década del 90 llegó al 4%.
“Solo con volver a esos niveles históricos podríamos desencadenar una ola de inversión, empleo y actividad sin precedentes. Pero para eso se necesita previsibilidad, reglas claras y voluntad política”, afirma González Rouco.
El economista concluye que el sector tiene un potencial de expansión inmenso, pero no exento de dificultades. El nuevo esquema de costos obliga a repensar la rentabilidad desde una lógica distinta: más asociada a la eficiencia, a la escala y a la innovación financiera que al simple aumento de precios.
“Hay una oportunidad histórica. Si logramos consolidar un mercado de crédito robusto, se podrá dinamizar la oferta, ampliar el acceso a la vivienda y reactivar uno de los sectores más importantes de la economía nacional”, remata.
