El mercado de capitales argentino sumó una nueva alternativa de inversión vinculada al sector inmobiliario. El primer REIT (Real Estate Investment Trust) del país comenzó a cotizar en Bolsas y Mercados Argentinos (BYMA) tras una colocación que superó los US$45 millones, tres veces por encima de la meta inicial de US$15 millones. El instrumento, impulsado por el desarrollador Beltrán Briones y Juan Ignacio Abuchdid, presidente de Grupo IEB, busca acercar la inversión en propiedades a pequeños y medianos ahorristas mediante la compra de participaciones negociables en el mercado bursátil.
El debut del vehículo marca un hito para la industria financiera local, ya que replica un esquema ampliamente utilizado en Estados Unidos y Europa, donde los inversores pueden acceder al negocio del real estate sin necesidad de adquirir un inmueble completo ni asumir las tareas de administración o mantenimiento.
El lanzamiento se produjo en un contexto en el que distintos actores del mercado consideran que las propiedades aún tienen margen para recuperar valor tras varios años de estancamiento. Durante la presentación del fondo, Abuchdid sostuvo que el precio de los inmuebles podría aumentar hasta un 50% en los próximos dos años, impulsado por una combinación de menor oferta, reactivación del crédito hipotecario y recuperación de la demanda.
"Las propiedades siguen siendo uno de los activos con mayor potencial de apreciación dentro de la economía argentina", afirmó el ejecutivo durante el acto realizado en BYMA.
Un mercado que busca recuperar terreno
Los impulsores del nuevo REIT argumentan que el sector inmobiliario quedó rezagado frente a otros activos financieros durante los últimos años. Según explicaron, mientras el índice Merval acumuló una importante suba en dólares y los bonos soberanos también registraron fuertes ganancias, los precios de las propiedades avanzaron a un ritmo considerablemente menor.
Para Beltrán Briones, esa diferencia constituye una oportunidad de inversión. "Las propiedades son uno de los activos más atrasados de esta economía", señaló durante la presentación del proyecto.
El desarrollador sostiene además que existen factores estructurales que podrían impulsar una recuperación sostenida de los valores. Entre ellos menciona la disminución en la cantidad de nuevos desarrollos, una oferta más limitada de inmuebles y la vuelta del crédito hipotecario, que comenzó a dinamizar nuevamente las operaciones.
"Hoy necesitás dos salarios para comprar un metro cuadrado, cuando años atrás necesitabas cinco", explicó Briones al describir el nuevo escenario del mercado.
Sin embargo, especialistas del sector advierten que la evolución de los precios no será homogénea. Según publicó el diario Clarín, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, considera que los departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires son actualmente los que presentan mayores posibilidades de valorización futura.
El analista explicó que, si el contexto macroeconómico mantiene cierta estabilidad, podría observarse una mejora en los precios de los inmuebles, aunque aclaró que ese proceso dependerá de la ubicación y del tipo de activo.
"La valorización nunca es homogénea ni alcanza por igual a todas las localizaciones y productos", sostuvo Rozados, citado por Clarín.
Cómo funciona el nuevo instrumento
El fondo invertirá principalmente en propiedades terminadas, oficinas AAA y locales comerciales ubicados en la Ciudad de Buenos Aires.
A diferencia de la compra tradicional de un inmueble, donde el inversor debe desembolsar una suma elevada y hacerse cargo de la administración, el REIT permite adquirir cuotapartes del vehículo y obtener rendimientos a partir de dos fuentes: las rentas generadas por los alquileres y la eventual apreciación del valor de los activos.
El esquema fue diseñado con un horizonte de inversión de diez años, aunque los participantes pueden vender sus participaciones en el mercado secundario antes de ese plazo si necesitan liquidez.
Uno de los aspectos más destacados del proyecto es el bajo monto mínimo de ingreso. Según sus creadores, se puede comenzar a invertir desde apenas $1.000, una cifra significativamente menor al capital requerido para comprar una propiedad.
"El talón de Aquiles del mercado inmobiliario siempre fue la barrera de entrada, ya que el ticket promedio en la ciudad ronda los US$150.000", explicó Briones durante el evento organizado por BYMA.
Esa característica busca ampliar la base de inversores y acercar el negocio del ladrillo a personas que históricamente quedaron excluidas por los altos costos de acceso.
Un modelo consolidado en otros países
Aunque se trata de una novedad para la Argentina, los REIT son instrumentos con una larga trayectoria en los mercados internacionales.
En Estados Unidos representan una de las principales vías de inversión inmobiliaria y administran activos por cientos de miles de millones de dólares. También tienen una fuerte presencia en Europa y en varios países de América Latina.
Los impulsores del nuevo fondo destacan el caso de México, donde este tipo de vehículos alcanzó una participación equivalente a cerca del 5% del Producto Bruto Interno, un dato que utilizan para ilustrar el potencial de desarrollo que podría tener el mercado argentino.
Además de facilitar el acceso al negocio inmobiliario, estos fondos ofrecen una ventaja poco habitual en el sector: la liquidez. Los inversores pueden comprar y vender sus participaciones en el mercado bursátil sin necesidad de esperar la concreción de una operación inmobiliaria tradicional, un proceso que suele demandar meses.
También permiten diversificar el riesgo, ya que el capital se distribuye entre distintos tipos de inmuebles y ubicaciones, reduciendo la exposición a un único activo.
La apuesta al ladrillo en una nueva etapa
Más allá de los argumentos económicos, los creadores del fondo sostienen que existe un factor cultural que sigue impulsando la inversión inmobiliaria en el país.
"La Argentina tiene una relación muy especial con el ladrillo", señaló Briones durante la presentación.
Con una oferta más limitada, una demanda que comienza a mostrar signos de recuperación y la expectativa de que los precios continúen ajustándose al alza, el primer REIT argentino busca convertirse en una herramienta para canalizar el ahorro hacia el sector inmobiliario.
El éxito de la colocación inicial, que superó ampliamente las expectativas y permitió recaudar más de US$45 millones, refleja el interés que despierta esta nueva modalidad de inversión. Sus impulsores consideran que la combinación entre mercado de capitales y bienes raíces abre una etapa diferente para el negocio inmobiliario argentino, con la posibilidad de que cada vez más inversores participen del sector sin necesidad de comprar una propiedad completa. La expectativa es que este tipo de instrumentos contribuya a ampliar el acceso a las inversiones inmobiliarias y acompañe una eventual recuperación del mercado de propiedades en los próximos años.
