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Por Agroempresario.com
El mercado inmobiliario argentino comienza a mostrar señales de recuperación, con un repunte marcado en oficinas clase A y una reactivación selectiva del segmento residencial. La demanda se concentra en corredores estratégicos y zonas con proyección de valorización, mientras la segmentación se vuelve más evidente, abriendo oportunidades para inversores y desarrolladores atentos al nuevo ciclo.
Durante el segundo trimestre de 2025, la superficie alquilada de oficinas creció un 55% respecto al mismo período del año pasado, impulsada principalmente por el alquiler de edificios en el corredor Libertador, en la Ciudad de Buenos Aires, y en Puerto Madero, según datos de CBRE, empresa especializada en servicios inmobiliarios corporativos.
La absorción neta de oficinas alcanzó los 51.400 m2, acercándose a los niveles registrados antes de la pandemia. La tasa de vacancia disminuyó 1,4 puntos porcentuales y la superficie liberada se redujo un 66% respecto al trimestre anterior. Karina Longo, Research Manager de CBRE, explicó: "Durante este período se incorporaron 23.000 m2 de nueva superficie, totalmente ocupada, en el corredor Libertador, consolidando a este submercado como motor del volumen transaccionado".
Nicolás Cox, presidente de CBRE para Argentina y Chile, señaló que el mercado comienza a registrar mayor interés de inversores. La actividad se concentra en zonas como Nuñez, San Isidro y Catalinas, con nuevos edificios en ejecución, como el ubicado en Av. Córdoba y Av. Leandro N. Alem.
"La demanda corporativa redefine prioridades: oficinas modernas, sustentables y bien ubicadas ganan terreno frente a inmuebles antiguos, que compiten principalmente por precio debido a su menor infraestructura", explicó Cox.
La producción de nuevos edificios de oficinas atraviesa un momento crítico, con niveles históricamente bajos. Para 2025 y 2026 se espera la finalización de 116.800 m2, cifra inferior al promedio anual de 2016-2020 (109.300 m2), y muy por encima de los 65.700 m2 promedio de los últimos cinco años, lo que representa una caída del 40%.
El 44% de los proyectos en desarrollo se ubica en el corredor Panamericana, y el 38% en el submercado Catalinas-Plaza Roma, con el 47% de la superficie proyectada finalizando durante 2025. Ciudades como Rosario, Mendoza y Neuquén, así como localidades como Añelo, presentan demanda en sectores de logística, energía y agroindustria, mientras que Salta y San Juan atraen inversiones vinculadas a energía, minería y turismo.
Un factor que frena el desarrollo es el limitado acceso al crédito. Cox afirma: "Sin acceso a mercados de capitales para apalancar inversiones, las decisiones se ralentizan y dificultan la expansión del mercado".
El mercado residencial muestra reactivación concentrada en zonas de clase media y media alta, especialmente en el norte de la Ciudad de Buenos Aires. Barrios como Saavedra, Núñez, Caballito, Villa Urquiza y Devoto presentan proyectos en desarrollo, principalmente unidades de uno y dos ambientes, junto con opciones más grandes para usuarios finales.
Destacan desarrollos como Petit Conesa y Casa Moldes, de Estudio Kohon, que expanden la oferta con nuevos edificios y locales integrados en Saavedra. Sin embargo, la recuperación no es uniforme: barrios de clase media baja y baja no muestran crecimiento, debido a la falta de inversión y escasa demanda con acceso a créditos hipotecarios, ampliando la brecha de precios entre zonas.
Iván Briones, Director Comercial de Estudio Kohon, explica: "El crecimiento sostenido en escrituras y créditos hipotecarios, que ya ronda el 30%, genera una demanda incremental que expande el mercado y crea un círculo virtuoso de liquidez y reinversión".
Desde ATV Arquitectos, Natalia Tuset Roiz, Gerenta Comercial, señala que el crecimiento sostenido en barrios como Palermo responde a la combinación de conectividad, servicios y nuevos proyectos que se alinean con necesidades actuales. "Los compradores buscan ubicaciones estratégicas, espacios flexibles, amenities y áreas adaptadas para el trabajo desde casa", comenta.
Los nuevos desarrollos se concentran en Palermo, incluyendo Hollywood y Soho, y en el corredor norte, desde Palermo hasta Núñez. En el interior del país hay oportunidades puntuales, mientras que la zona centro no logra reactivarse, incluso con medidas como la conversión de oficinas en viviendas.
El perfil del comprador tiende a ser adultos jóvenes con uso intensivo de canales digitales. Los precios de unidades en pozo parten de US$ 4.100/m2, mientras que las terminadas se ofrecen desde US$ 3.800/m2, con una rentabilidad aproximada del 6% anual en Palermo.
Aunque la recuperación del mercado inmobiliario argentino es dispar, surgen oportunidades claras para inversores y desarrolladores que identifiquen corredores estratégicos, edificios modernos y proyectos residenciales que se alineen con las nuevas demandas. La tendencia hacia oficinas sustentables y ubicaciones premium, junto con la reactivación de ciertos barrios residenciales, define un escenario de segmentación creciente y potencial de valorización a mediano plazo.
En este contexto, los profesionales del sector destacan la importancia de seguir de cerca la evolución de la demanda corporativa, la finalización de proyectos en ejecución y la apertura de financiamiento, elementos que determinarán la consolidación de la reactivación inmobiliaria en Argentina.
