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Por Agroempresario.com
En un contexto de cambios profundos en la economía argentina, el sector inmobiliario enfrenta transformaciones decisivas. La Expo Construir, uno de los eventos más relevantes del año para la construcción y el real estate, reunió a más de 30.000 asistentes que debatieron sobre los desafíos actuales y el futuro inmediato. En este marco, el reconocido economista Esteban Domecq brindó su mirada experta sobre el comportamiento de los precios de las propiedades, el estado del crédito hipotecario y la evolución del costo de construcción.
Con un diagnóstico claro y argumentos sólidos, Domecq advirtió que el proceso de estabilización iniciado a fines de 2023 todavía está en curso y que su consolidación será fundamental para impulsar una recuperación sostenida del sector. En diálogo con LA NACION, y ante empresarios y desarrolladores reunidos por Lugaren, compartió claves para entender por qué todavía el crédito no despega, qué pasa con los precios de las propiedades y por qué el costo de construir en dólares todavía tiene recorrido alcista.
Uno de los principales interrogantes que atraviesa a desarrolladores e inversores es el nivel del costo de construcción en Argentina. Para Domecq, no puede analizarse en términos absolutos: debe entenderse en relación a los cambios que sufrió la economía en los últimos años.
"Entre 2022 y 2023, los precios de los materiales de construcción empezaron a marcarse en dólares libres debido a la represión de precios relativos y la distorsión cambiaria. Esto provocó que parecieran baratos en dólares oficiales, pero la realidad era que el tipo de cambio estaba artificialmente bajo", explicó el economista.
Con la estabilización del mercado cambiario, muchos materiales quedaron "caros" en términos de dólar paralelo. Sin embargo, comparando con promedios históricos, Domecq considera que el costo de construcción, en dólares, todavía está por debajo de su media.
Según el economista, es esperable que, a medida que avance la normalización económica, los costos sigan subiendo, aunque luego de un salto inicial muy brusco, podría venir una etapa de pausa.
El precio del metro cuadrado de los inmuebles, especialmente en el mercado de propiedades usadas, también empezó a mostrar signos de recuperación, aunque de manera más gradual.
"Entre 2018 y 2023, el costo de construcción cayó entre 60% y 70%, pero los precios inmobiliarios apenas retrocedieron un 30%-35%. Eso generó un desfase que ahora empieza a corregirse", explicó Domecq.
La falta de stock de unidades nuevas, sumado al reacomodamiento de los valores relativos, impulsará, según Domecq, una presión alcista sobre los precios. "La dinámica ya está en marcha, aunque es un proceso lento. El mercado inmobiliario es grande e inelástico. Los precios van a seguir subiendo, acompañando la recuperación de la actividad", subrayó.
¿Por qué todavía no despega el crédito hipotecario en Argentina? Para Domecq, hay múltiples razones. La principal es la necesidad de completar el proceso de estabilización y erradicar definitivamente la inflación.
"Se necesita una inflación sostenidamente baja, cercana a cero. Sin estabilidad de precios, no hay bases sólidas para el crédito hipotecario", sentenció. Además, remarcó que los ingresos familiares aún no se recompusieron lo suficiente como para soportar el peso de una cuota hipotecaria, en un contexto de alta carga de gastos fijos como servicios, educación y salud.
La baja de tasas bancarias es otro factor crítico. Con la actual estrategia monetaria acordada con el FMI —que implica base monetaria amplia—, hubo presión sobre las tasas. Sin embargo, Domecq es optimista: "Si la inflación baja, las tasas también lo harán. Deberíamos volver a ver tasas hipotecarias en torno al 5%-8%".
Además de tasas bajas y estabilidad macroeconómica, Domecq enfatizó la necesidad de desarrollar un mercado secundario de hipotecas. "Es fundamental generar instrumentos financieros que permitan reciclar el crédito hipotecario y aumentar su volumen. También es clave fortalecer el ahorro en pesos", puntualizó.
Actualmente, Argentina está en una fase de salida de la turbulencia e inestabilidad, lo que ofrece una ventana de oportunidad para reactivar el mercado financiero vinculado al real estate.
A pesar de los desafíos, el economista se muestra optimista respecto al futuro del mercado inmobiliario. "Hoy volvió el poder adquisitivo en dólares de la demanda. La gente empieza otra vez a pensar en comprar propiedades. Eso es muy positivo", aseguró.
Domecq reconoció que el sendero hacia la estabilidad no será lineal. Factores como el contexto político tras las elecciones, la evolución de la política económica y las condiciones internacionales pueden alterar el ritmo del proceso. Sin embargo, afirmó que, si el programa fiscal y monetario se mantiene firme, la inflación terminará desapareciendo y el crédito hipotecario se expandirá.
Factores que condicionarán el tiempo de recuperación
Sobre el horizonte temporal, Domecq advierte que la duración del proceso dependerá de múltiples factores. "Podría llevar entre uno y tres años, según la consistencia de las políticas económicas y las condiciones del entorno", explicó.
Entre los elementos críticos, mencionó:
