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El precio de los campos agrícolas de mayor aptitud en la Zona Núcleo argentina alcanzó un promedio de US$ 17.900 por hectárea entre enero y julio de 2026, según un informe de la Bolsa de Comercio de Rosario (BCR) elaborado por Bruno Ferrari, Emilce Terré y Julio Calzada. El valor, calculado sobre tierras de los partidos bonaerenses de Pergamino, Rojas y Colón, superó en términos nominales el máximo registrado en 2012 y confirmó una recuperación sostenida del mercado inmobiliario rural, aunque todavía permanece 28,5% por debajo del récord de aquel año cuando se considera la inflación en dólares.
El dato marca un nuevo capítulo en la recuperación del precio de la tierra productiva argentina. Después de atravesar varios años de estancamiento y una etapa de descenso, el valor de los campos comenzó a recomponerse desde 2022 y acumula desde entonces una suba nominal del 28%.
La evolución adquiere especial relevancia porque la tierra agrícola constituye uno de los principales activos productivos del país. Su cotización no depende únicamente del valor patrimonial del inmueble: también está vinculada con la capacidad de generar ingresos a través de la producción o el arrendamiento, las perspectivas de los principales cultivos y las condiciones macroeconómicas que determinan el retorno de la actividad,informo TNCampo.
En este caso, el informe de la BCR también identifica una mejora en el mercado de alquileres. Para la campaña 2025/26, el arrendamiento de campos de la subzona maicera alcanzó una referencia de hasta 19 quintales de soja por hectárea, mientras que el valor expresado en dólares se ubicó en torno a US$ 570 por hectárea.
La cifra de US$ 17.900 supera los US$ 17.350 por hectárea registrados en 2012, considerado hasta ahora el máximo nominal para la zona de referencia. Sin embargo, la comparación cambia cuando se incorpora la pérdida de poder adquisitivo del dólar a lo largo del período.
De acuerdo con el análisis de la BCR, los US$ 17.350 de 2012 equivaldrían actualmente a aproximadamente US$ 25.300 por hectárea. Por lo tanto, el precio observado durante los primeros siete meses de 2026 todavía se encuentra 28,5% por debajo del máximo histórico en términos reales.
La diferencia permite separar dos conceptos que pueden parecer similares, pero no lo son: el récord nominal y el récord real. Mientras el primero ya fue superado, el segundo todavía está lejos de alcanzarse.
El valor actual, de todos modos, representa el nivel real más elevado desde 2020. La recuperación también permitió dejar atrás el mínimo real estimado en US$ 16.032 por hectárea, registrado en 2023.
El comportamiento muestra que el mercado logró recuperar parte del terreno perdido, aunque todavía no alcanzó el poder de compra que tenía la tierra agrícola de alta productividad durante el anterior ciclo alcista.
La historia reciente del precio de la tierra agrícola permite dimensionar la magnitud de los movimientos registrados durante las últimas décadas.
Después de la salida de la convertibilidad, el valor de referencia de la hectárea en la zona analizada llegó a ubicarse en torno a US$ 2.600 en 2002. Desde ese piso comenzó una etapa de fuerte valorización que culminó diez años después, cuando la cotización alcanzó los US$ 17.350.
En ese período confluyeron varios factores favorables para el negocio agrícola. El denominado superciclo de las materias primas impulsó los precios internacionales de los granos, mientras que la expansión de la siembra directa y los avances tecnológicos permitieron mejorar los niveles de productividad.
La tierra pasó así a incorporar una expectativa creciente de generación de ingresos. Entre 2002 y 2012, el valor nominal por hectárea se multiplicó aproximadamente 6,7 veces.
El escenario comenzó a cambiar después de ese máximo. Durante la década siguiente, el mercado atravesó un período de menor dinamismo, asociado con el estancamiento de la economía argentina, los derechos de exportación, las restricciones cambiarias y una menor capacidad de inversión.
La cotización nominal terminó descendiendo hasta los US$ 13.950 por hectárea en 2021. Ese nivel marcó un punto de inflexión para el mercado.
Desde 2022 se inició una nueva etapa ascendente. El incremento acumulado desde entonces permitió recuperar buena parte de la pérdida registrada durante el período anterior y llevar la cotización nominal a un nivel superior al récord de 2012.
La recuperación del precio de venta de los campos también está acompañada por una mayor demanda de tierras para explotación. Productores e inversores mantienen el interés por los establecimientos ubicados en las zonas de mayor aptitud agrícola, lo que se refleja en los valores de los arrendamientos.
Según el informe de la BCR, la referencia para la subzona maicera llegó hasta los 19 quintales de soja por hectárea durante la campaña 2025/26.
La evolución es significativa si se compara con los años en los que las condiciones cambiarias y las cotizaciones internacionales generaron una mayor presión sobre la rentabilidad de los productores. En dólares, el alquiler estimado pasó a unos US$ 570 por hectárea, frente a valores de entre US$ 237 y US$ 442 observados en campañas anteriores.
El aumento de los alquileres modifica también la ecuación de los propietarios que optan por arrendar sus campos en lugar de explotarlos directamente. De acuerdo con los cálculos incluidos en el informe, la rentabilidad bruta teórica anual de un campo agrícola de la Zona Núcleo llegó al 3,17%, el nivel más alto de la serie analizada.
Este indicador no representa necesariamente el rendimiento neto que obtiene un propietario, ya que no contempla todos los costos, impuestos ni eventuales gastos asociados al mantenimiento del inmueble. Funciona, en cambio, como una referencia para medir la relación entre el valor del activo y el ingreso potencial derivado de su alquiler.
La recomposición del mercado inmobiliario rural se produjo junto con cambios relevantes en algunas variables que afectan al negocio agrícola.
Entre los factores señalados por el análisis aparece la unificación del mercado cambiario, que modificó la relación entre los ingresos del sector y el valor de los activos expresados en dólares. También influyó la evolución del precio internacional de la soja, que se mantuvo por encima de los US$ 400 por tonelada, según los datos citados en el informe.
A esto se sumó una reducción progresiva de los esquemas de derechos de exportación, que mejoró el retorno esperado de la actividad para determinados cultivos y zonas.
La combinación de estos elementos contribuyó a fortalecer la percepción de la tierra como activo productivo y como reserva de valor de largo plazo. La mejora de las perspectivas de ingresos agrícolas puede trasladarse a las valuaciones de los establecimientos, especialmente en las regiones donde los rendimientos y la calidad de los suelos ofrecen una mayor estabilidad.
La Zona Núcleo ocupa un lugar central en ese mercado. La alta aptitud de sus tierras para cultivos como soja y maíz, junto con su infraestructura y cercanía a los principales corredores productivos y portuarios, sostiene una demanda diferencial respecto de otras regiones.
El valor de US$ 17.900 ofrece una señal clara sobre el estado actual del mercado: la tierra agrícola de mayor calidad recuperó el terreno perdido durante los últimos años y alcanzó un nuevo máximo nominal.
Sin embargo, la comparación histórica exige cautela. En términos reales, todavía existe una distancia considerable respecto del máximo de 2012. Los US$ 25.300 actuales que representarían aquel precio histórico muestran que la valorización nominal no implica que el activo haya recuperado todo su poder adquisitivo.
El dato también permite observar que el mercado de campos responde a una combinación de expectativas productivas y condiciones financieras. El precio de los granos, el costo de producción, la política tributaria, el régimen cambiario y el acceso al crédito influyen en la capacidad de los productores para comprar tierras y en el retorno esperado por los propietarios.
Con el precio de venta en niveles máximos nominales y los alquileres también en ascenso, la tierra de la Zona Núcleo vuelve a ocupar un lugar destacado entre los activos vinculados con el agro argentino.
La evolución futura dependerá de que las mejores condiciones que acompañaron la recuperación puedan sostenerse. Para el mercado rural, el desafío será determinar si el actual ciclo de valorización puede continuar y acercar el precio real de la hectárea al récord alcanzado durante el auge de comienzos de la década pasada.
Por ahora, el dato más contundente es que la tierra agrícola de alta aptitud ya superó en dólares corrientes el máximo de 2012, mientras que el mercado de arrendamientos exhibe una mayor capacidad de generación de ingresos. La brecha frente al récord real, no obstante, indica que la recuperación todavía tiene camino por recorrer.
